A pesar que desde hace ya más de 8 años las compañías ecuatorianas aplican las Normas Internacionales de Información Financiera para la preparación y presentación de sus Estados Financieros anuales, las administraciones siguen, en muchos casos, preguntándose si deben presentar determinado(s) inmueble(s) en Propiedad, planta y equipo o en propiedades de inversión. Por las consecuencias en la presentación, así como en la valoración posterior y revelación, principalmente, creemos que la respuesta no puede dejarse al azar sino que debe fundamentarse en un análisis fundamentado en las normas contables que las definen y tratan. Me refiero concretamente a la Norma Internacional de Contabilidad 16 de Propiedad, planta y Equipo y a la Norma Internacional de Contabilidad 40 de Propiedades de Inversión.

Conceptos claves
Para ello, es importante empezar indicando que la NIC 40 presenta dos conceptos relacionados con los inmuebles: propiedades de inversión y propiedades ocupadas por el dueño. Por un lado, a las propiedades de inversión las describe como propiedades, que pueden ser terrenos o edificios, considerados en su totalidad o en parte, o ambos, para obtener rentas, plusvalías o ambas, en lugar de para usarlas en la producción o suministro de bienes o servicios, o para fines administrativos, o para su venta en el curso ordinario de los negocios. Esto último aplica para desarrolladores inmobiliarios. Por otro lado, indica que las propiedades ocupadas por el dueño son las propiedades que se tienen para su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos.

Como se expuso, las propiedades de inversión generan rentas, plusvalías o las dos. Por lo tanto, éstas generan flujos de efectivo independientes de los que generan otros activos de la empresa. Consideramos que es aquí donde radica la diferencia entre las propiedades de inversión de las ocupadas por el dueño.

La producción de bienes o la prestación de servicios o el uso de propiedades para fines administrativos generan flujos de efectivo que no son atribuibles solamente a las propiedades, sino a otros activos utilizados en la producción o en el proceso de prestación de servicios, son consideradas como propiedades ocupadas por el dueño y deben ser tratadas bajo lo previsto en la NIC 16.

Reconocimiento y medición inicial
Para que una empresa reconozca como activo a una propiedad de inversión, el costo de ésta debe poder ser medido de manera confiable y debe estar en condiciones de generar flujos económicos futuros que fluyan hacia la empresa. Inicialmente, se registrará a la propiedad de inversión a su costo, que debe coincidir con su valor razonable. La NIC 40 está alineada a la NIIF 13, norma que aborda al valor razonable, al indicar que valor razonable es el importe por el cual un activo podría ser intercambiado entre partes interesadas y debidamente informadas, en una transacción realizada en condiciones de independencia mutua.

Medición posterior
La empresa puede escoger para medir posteriormente a todas las propiedades de inversión de iguales características entre el modelo de valor razonable o el modelo del costo. Si se escoge el modelo de valor razonable, la empresa debe poder obtener en cada cierre anual información fiable que permita establecer su cambio. Este cambio deberá reconocerse como una ganancia o pérdida en el resultado del periodo. 
Debe tenerse presente que este modelo difiere sustancialmente del modelo de revalorización planteado en la NIC 16, porque este último deja en libertad a la administración de la empresa para que establezca en la política cada cuantos años se revisará el valor razonable y establece que la diferencia que se determine afecte al Otro Resultado Integral. En caso de que a criterio de la administración de la empresa no pueda determinarse de manera confiable y continua el valor razonable, la empresa escogerá el modelo de costo menos depreciación y deterioro previsto en la NIC 16, pero deberá revelar en notas a los estados financieros el rango en el cual podría ubicarse el valor razonable y las causas que impiden establecerlo.